• Graffitientfernung an Hauseingängen und Fassaden – wer soll das bezahlen???

    Wenn der Vermieter die „Graffitientferner“ holt……

    hat wer nichts mehr zu lachen? Der Mieter, der Vermieter…..oder wie?
    Da die Täter der „Graffitihinterlassenschaften” meist nicht zu ermitteln sind, bleiben nur ihre Werke und viel Ärger zurück, um deren Beseitigung zwischen Vermietern und Mietern dann oft sehr heftig gestritten wird, obwohl die Rechtslage eindeutig scheint. Gemäß bürgerlichem Gesetzbuch ist der Vermieter für die Beseitigung von Wohnungsmängeln zuständig. Das heißt, dass er auch Schäden, die durch Dritte verursacht wurden, beseitigen und für die Kosten aufkommen muss, wenn diese einen Mangel darstellen. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, ob unser Graffiti einen Mangel darstellt?! Und darüber streiten sich die Gerichte. Denn nicht in jedem Falle wird Graffitientfernung vom Vermieter übernommen. Grundsätzlich gilt jedoch:
    Wenn der Graffititäter nicht zu ermitteln ist, muss der Hausbesitzer für die Beseitigung der Graffiti zahlen und hat somit das Nachsehen.

    Beispiel1: Vermieter will Graffiti nicht entfernen – (AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 5 C 313/07)

    Einer Mieterin in Kreuzberg waren die Graffitischmierereien am Hauseingang, der Haustür und der Klingelanlage des Wohnhauses, in dem sie lebte, ein Dorn im Auge. Da ihr Vermieter behauptete, dass in Kreuzberg schließlich fast jedes Haus mit Graffiti und Farbe beschmiert sei und nicht für die Kosten der Graffiti-Beseitigung aufkommen wollte, lies sie das Gericht entscheiden. Die Richter der Berliner Amtsgerichts sahen in den Graffitis an diesem Kreuzberger Wohnhaus einen Mangel an der Mietsache, auch wenn in dieser Gegend besonders viele „Graffitikünstler” ihr Werk hinterließen. Zu Recht, so die Richter, denn der Umfang der Graffitis überschritt das Maß des „Ortsüblichen“. Auch die relativ günstige Miete war kein Grund, den Vermieter von seiner Instandhaltungspflicht zu entbinden.

     Vermieter muss Graffiti beseitigen!!!

    Beispiel 2: Beseitigung von einem großen Graffiti (AG Hamburg, Az. 44 C 209/03

    Die Mieter eine Hamburger Wohnung forderten vom Vermieter die Beseitigung von einem zwei Quadratmeter großem Graffiti, das von Graffiti-Sprayern an die Hauswand im Eingangsbereich gesprüht wurde, bunten Schmierereien an der Haustür und zusätzlich noch von zwei blassblauen „Tags” (Signaturkürzel), die unterhalb der Hausnummer zu sehen waren. Das Ehepaar war zudem der Meinung, dass es die Miete kürzen könne, sollte der Hausbesitzer die Graffitikritzeleien nicht beseitigen. Das Amtsgericht Hamburg zeigte in diesem Fall die Grenzen des Zumutbaren auf, indem es entschied: Ja, die Mieter können die Beseitigung der Graffiti verlangen, da die „Graffitikünste” im Eingangsbereich das ortsübliche Maß der Ortssitte überschreiten.
    Es hängt immer von konkreten Umständen ab, ob die Mieter bei einem schlechten Zustand von Eingangsbereich und angrenzender Fassade einen Anspruch auf Instandsetzung ( in diesem Fall die Beseitigung von störendem Graffiti) geltend machen können. Konkrete Umstände sind die Ortssitte, die Mietpreise sowie der Zustand vor der Anmietung.
    Bei den beiden blassblauen „Tags” (Signaturkürzel) hingegen entschieden die Richter, dass diese nicht vom Vermieter entfernt werden müssen, da sie eher unauffällig seien.

    Beispiel 3: Mietminderung durch Graffiti-Verschmutzungen? – (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006, Az. 233 C 47/06)

    In diesem Fall wäre sogar eine Mietminderung gerechtfertigt gewesen, wenn der Vermieter die Graffiti-Sprühereien nicht hätte entfernen lassen. Denn Graffiti an der Hauswand kann Mietminderung zur Folge haben. Ein Mieter entdeckte eines Tages großflächige Graffiti an der Hauswand, die bei seinem Einzug in das Gebäude nicht der Fall war. Das Haus machte infolge der Graffiti- oder Farbschmierereien einen “verunstalteten, ja sogar verwahrlosten Eindruck”. Der Umfang der Graffiti überschritt das Maß des Ortsüblichen und stellte somit einen Mietmangel dar, so der Richter des Berliner Amtsgerichts. Auch die Tatsache, daß ein Vermieter diesen Vandalismus nicht verhindern kann, spielt hierbei keine Rolle.

    Die Graffiti mussten entfernt werden!!!

     

    Sind die Ausgaben der Graffiti-Entfernung umlegbare Kosten?

    An diesen Beispielen erkennen wir, dass Wohnungsmieter nicht immer das Recht auf Beseitigung oder die Kostenübernahme der Graffitientfernung (Farbe, Edding, Marker) durch den Vermieter haben. Die Pflicht der Kostenübernahme zur Beseitigung von Graffiti, Farbe, Marker u.ä. hängt immer von den Umständen des Einzelfalles ab. Entscheidend hierbei ist: Handelt es sich lediglich um eine Verschmutzung, die als Hausreinigung einzustufen wäre? Oder reden wir von einer Sachbeschädigung? Je nach Sachlage wären die Ausgaben der Graffiti-Beseitigung dann unter Umständen umlegbare Nebenkosten oder eben nicht.

    1.  So stellt das Amtsgericht Berlin-Mitte (Urt. v. 27.07.2007, AZ: 11 C 35/07) darauf ab, ob die Entfernung von Graffitis angesichts der örtlichen Verhältnisse regelmäßig anfällt, dann sind die Kosten umlegbar oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme handelt, dann wird die Umlegbarkeit eher verneint. Trete der Fall alle zwei Jahre auf, sei der Zeitraum zu lang.
    2. Demgegenüber vertrat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Urteil v. 03.04.02, Az. 12 C 696/01) die Auffassung, dass es sich um Instandsetzungsarbeiten handele und verneinte die Umlegbarkeit auf die Mieter.
    3.  Das Amtsgericht Köln (WuM 2001, 515) hatte die Umlegung von Kosten für die Beseitigung von Graffiti über Nr. 17 BetrKV (sonstige Betriebskosten) abgelehnt.
      (Quelle: http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-graffiti/)

    Beispiel : (AG Berlin Mitte,Urteil vom 27. Juli 2007, Az. 11 C 35/07)

    An einem von Graffitisprayern betroffenem Haus gab es monatlich erneute Graffiti-Schmierereien, die der Vermieter dann auch alle drei Monate von Fachfirmen entfernen ließ. Hier trat eine Häufigkeit auf, die den Richter dazu bewog, die anfallenden Kosten für die regelmäßige Graffitibeseitigung zu den Hausreinigungskosten zu zählen. Kann der Vermieter nachweisen, dass es sich um eine wiederkehrende Leistung in regelmäßigen Abständen handelt, so ist er befugt, diese auf die Nebenkostenabrechnung umzulegen.

    Merke: 1. Fallen die Kosten einer Graffitientfernung aus einem akuten und einmaligen Anlass an, erfüllen sie nicht das typische Merkmal von Betriebskosten.
    2. Wird das Haus des Vermieters jedoch öfters von der Graffitiplage befallen, wodurch dann auch die Graffiti-Entfernung dementsprechend oft durchgeführt werden muss, dürfen diese Leistungen auf die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Das ist allerdings vom Vermieter nachzuweisen.
    3. Ein ca. zwei Quadratmeter großes Graffiti kann die Grenze des Zumutbaren überschreiten. Das ist jedoch abhängig vom Zustand der Fassade beim Einzug, von der Ortssitte und vom Mietpreis.
    4. Selbst in einem Viertel, in dem viele Graffitikünstler die Häuser unerlaubter Weise besprühen, kann der Mieter auf eine Graffitibeseitigung bestehen, wenn die Graffiti das ortsübliche Maß überschreiten.

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